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各大发展商在减价促销的同时,还推出各种方法加以配合。如新地在1997年底销售卓尔居一期时,首创息口保障计划,即买家的楼宇按揭息率若超过发展商规定的上限时,多出的利息由发展商承担,令买家对利息及供楼负担更有预算,免却后顾之忧。恒基在销售将军澳新都城时,推出“跌价两成补偿计划”,规定如果买家在规定日期时所购单位市值低于购入价,买家不用承担该差价,可向发展商索取该差价用作支付二按部分还款之用,但以购入价两成为上限,条件是要求买家多付8%楼价,但同时可取得两年免息免供之二按。而长实在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时,更推出“110%信心计划付款方法”,采取期权的概念以“包升值”来包装促销。由此可见,经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在,以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素,都加剧了楼宇供求的不平衡。1973年春地产高峰时期,地价、楼价、租金受到股票投机狂潮的影响,不断攀升,楼花炒卖,异常活跃。当时,不少地产商均延迟楼宇销售,宁愿空置以待更高售价,甚至保存楼宇收租;而买家的要价更漫无标准,出现了有买家无卖家的局面。这时期,股市亦弥漫着一片狂热情绪,股民“只要股票不要钞票”,一窝蜂地投机股市。当时,汇丰银行大班桑达士曾提醒市民,股价已升到严重脱离实际的高度,投资者应持谨慎态度。可惜,桑达士的忠告瞬即淹没在股市的喧嚣之中。电子游戏注册送88为配合增加土地供应,特区政府决定重新检讨兴建房屋的架构和程序。事实上,繁冗的批地和建筑审批程序已成为影响公、私营房屋建设的一个重要因素。根据政府的资料,现时房委会属下公屋和居屋的平均筹建时间为62个月,已经比1994年前的72个月加快速度。(见表6.3)董建华在施政报告中提出,要通过对房屋委员会和房屋协会在规划和发展程序方面的检讨,缩短公屋建设所需时间,其中,房委会的建屋时间从62个月缩短至47个月,而房协的建屋时间则从52个月缩短至46个月。

电子游戏注册送88〔3〕 李秀娟著:《炒家蜂拥入市,地产升势凌厉》,载香港《信报财经月刊》1991年5月号,第22页。就在商厦重建的热潮中,香港大型私人屋邨的兴建可以说亦蔚然成风。其中,开启这一先河的,当数当时被称为“世界最大私人楼宇发展计划之一”的美孚新邨。交易广场一、二期工程分别于1985年和1988年落成,总共可提供约150万方尺的出租写字楼面积,供超过300家大型国际机构开设办事处。交易广场坐落于中环核心商业区,建有行人天桥与置地旗下其他贵重物业相连,并直通地铁、渡轮及巴士站,交通便利。因此,交易广场一开业,即成为香港的商业枢纽,及中区甲级写字楼租金的指标。1994年初地产高峰期间,交易广场每月每方尺租金曾创下110元的纪录。

〔13〕 吕景里著:《恒隆决续发展地铁港岛线物业》,载香港《经济一周》1985年7月8日,第6页。在这种历史背景下,香港地产业与股市呈同步发展趋势,从1968年开始复苏,到1973年达到高峰。1968年,房地产市场上供过于求的局面开始结束。由于地产危机,发展商大幅减少投资,压缩经营,新落成的住宅楼宇单位从1966年高峰期的30 472个逐年下降,到1969年跌至7 618个,仅及高峰时期的1/4,不到十年来平均年住宅单位建成量的一半。在销售方面,从1967年到1969年期间,香港共售出私人住宅单位48 673个,远超出同期建成的单位数目34 626个。这样,以往积压的楼宇便乘势销出,令空置单位从1966年高峰期的16 389个锐减至1969年的2 342个。这一时期,香港经济开始转型,成为亚太区国际性的金融中心。1970年以前,香港金融业差不多全是由经营零售业务的商业银行构成。70年代初,随着股市勃兴,大批跨国金融机构,主要是商人银行、国际投资银行纷纷到香港开设分支机构,本地中小型财务公司、证券公司更如雨后春笋般涌现。其后,港府相继放宽外汇、黄金管制,使石油美元东移,香港逐渐成为国际贷款的重要中心和世界四大黄金市场之一。股市也逐步回升,形成“金股齐鸣”的繁荣景象。1978年,港府宣布“解冻”对银行牌照的发放,大批国际银行进入香港。到80年代初,香港已从单纯以经营银行业务为主的模式,演变成世界第三大金融中心(以外资银行数量计算),仅次于纽约和伦敦。〔3〕大批跨国公司在香港开设分公司,大大增加了对香港商业楼宇和高级住宅的需求。电子游戏注册送8870年代初,李嘉诚决定全力发展地产,他于1971年6月创办长江地产有限公司,1972年8月改名为长江实业(集团)有限公司,将投资重点转移到房地产业。当时,正值香港股市进入大牛市时期,李嘉诚把握良机,及时将长实上市。长实法定股本为2亿元,实收资本8 400万元,分4 200万股,每股面值2元,以每股3元价格公开发售1 050万股新股,集资3 150万元。1972年11月1日,长实正式在香港挂牌上市。当时,长实的规模和实力均显不足,只有35万方尺出租楼宇,且大半是工业大厦,每年租金收入仅390万元;此外有7个地盘在兴建中,其中4个地盘为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1 250万元,但由于期间地价、楼价大幅上升,长实在上市后第一个年度获利4 370万元,相当于预算利润的3.5倍。

地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。1982年,住宅楼价普遍比高峰时期下跌3成至4成,如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1 067元跌至1982年底的每方尺664元,跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从1981年中最高峰期的每方尺28元至30元,跌至1982年底的每方尺21元至24元,跌幅约20%至25%。踏入90年代以来,在多种复杂因素的推动下,香港的地产、楼市大幅飙升,拉动香港股市的大幅上涨,地产、股市的异常繁荣又刺激银行金融业的空前景气,形成港元资产的急速膨胀,进而产生整个经济中的泡沫成分。香港经济中的这种“大起”,实际上已为1997年第四季度以后经济的“大落”埋下伏线。在过渡时期的地产大升浪中,随着市区土地资源的日渐短缺,地价、楼价的不断上涨、地产发展项目的规模愈来愈大,经营房地产所需要的资金也日见庞大,大批早年从事地产业的中小型地产发展商逐渐被淘汰。本书试图在香港开埠150多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下,展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹,从中发现香港地产业发展的一般规律,它和整体经济与市民生活的互动关系,它在香港经济中的地位和作用。与此同时,也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言,本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作,而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期,可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书,可以通过香港的经验,更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题,以及未来发展趋势。倘若本书能对读者有所裨益,笔者将深感欣慰。

不过,这种情况自1970年代中后期起已开始发生显著变化。在20年代和50年代相继进行填海工程之后,港府于60年代在湾仔区再次展开大规模填海工程,将海岸线从20年代的庄士敦道、50年代的告士打道推至港湾道以至码头沿岸,获得大片的商住用地。70年代以后,商厦兴建热潮扩散到湾仔,一大批商业楼宇纷纷建成,包括香港大东电报局大厦、伊利莎白大厦、华润大厦、鹰君中心、新鸿基中心、合和中心等。其中,新鸿基中心和合和中心更相继超过康乐大厦,成为香港最高的建筑物。及至1998年8月,国际机构投资者第三度狙击港元联系汇率,恒生指数于8月13日下试6600点的低位,股市的进一步急跌势必拖累楼市的下挫,进而危及银行体系和港元的稳健性。有鉴于此,特区政府前后动用1181亿元的外汇储备,积极入市干预,并成功击退国际炒家,稳定了股市。10月8日,行政长官董建华在他的第二份施政报告中宣布,政府将全力以赴稳定楼价。这时期,外部经济环境逐渐转趋稳定,美元由强转弱,美国联邦储备局宣布减息四分一厘,刺激恒生指数回升,香港地产市道终于逐渐稳定下来。目前,太古地产已成为香港著名的大地产集团。据1998年度太古集团的年报,太古地产拥有的投资物业总面积达1120万方尺,另有160万方尺正在或有待发展中,并持有太古广场三家酒店各20%股权。已建成投资物业中,商业楼宇达887.4万方尺,工业楼宇181.1万方尺,住宅楼宇86.8万方尺。换言之,太古地产已与九仓、新地等鼎足而立,成为香港规模最大的地产投资集团之一。1972年,香港海底隧道通车后,铜锣湾也逐渐成为繁华的商业区,区内开始兴建写字楼,其中最瞩目的是置地在该区的发展。铜锣湾原本就是置地母公司怡和在香港的发源地,1972年置地吞并牛奶公司后,获得铜锣湾大片土地。从1970年起,置地就开始在该区发展高级商业楼宇,包括怡东酒店、会议中心、世界贸易中心等。1978年,置地更是斥资1亿元在铜锣湾一幅面积达5.3万方尺的地盘上兴建温莎公爵大厦,该大厦楼高41层,建筑面积逾81万方尺,可供租用面积60万方尺,是区内最庞大的商业大厦。从楼顶远眺,维多利亚公园及海港景色一览无遗。

踏入过渡时期,随着大股东怡和的迁册、逐步淡出香港,置地的投资策略亦转趋消极,其重要标志就是逐步将旗下的非核心物业出售。1987年,置地将铜锣湾皇室大厦和湾仔夏悫大厦两幢高级写字楼以23.8亿元价格售予华人置业,又将价值13.5亿元的一批土地储备卖给新鸿基地产。1988年,置地将半山区的地利根德阁豪宅出售给澳洲奔达集团,套现20多亿元;1990年再将铜锣湾世界贸易中心出售,作价17亿元。1991年,置地又先后向新地出售4项商场物业,向华人置业出售怡东商场、新港中心商场及海运大厦。1992年,置地更将建成不久的中区核心物业——皇后大道中九号以38亿元的高价出售给一中资背景财团。至此,置地已几乎将中区以外物业全部售罄,套现金额超过130亿元。1969年12月“远东会”的创办,打破了英资对香港证券市场的长期垄断,开创了香港证券业的新纪元。其后,香港证券市场形成了四会并存的局面,各证券交易所面对激烈的同业竞争,均不同程度地降低对公司上市的标准和要求,这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。电子游戏注册送88与长实的“对外扩张”明显不同,新鸿基地产侧重的是“内部扩张”。70年代以后,新地围绕地产发展向上下游拓展业务,除收购原有的建筑、管理服务公司外,还相继开设保安消防设备工程、设计工程(则师楼)、机械电机工程部门等,又增设财务公司、保险公司、混凝土公司、石屎生产厂、建筑机械供应公司等附属机构。到20世纪80年代中期,新地已拥有附属及联营公司超过100家,包括本身拥有的附属公司47家、联营公司28家,旗下上市公司新城市(新界)地产有限公司又拥有附属、联营公司35家,形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团,成为一家庞大纵式生产集团、典型的“楼宇制造工厂”。

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